21. Mai 2020
4 Min. Lesezeit

Die Zukunft des Lebens in Afrika

Immobilienpreise, Preis-Leistungs-Verhältnis, Afrikas Mittelschicht - ein Experte äußert sich

Megastädte, enormer Wohnraumbedarf und ein erschreckender Mangel an Stadtplanung: Wie werden sich Leben und Wohnen in den kommenden Jahren in Sansibar, Tansania und Afrika insgesamt entwickeln? FUMBA TIMES spricht exklusiv mit dem Banken- und Immobilienexperten Heri Bomani in Daressalam. 

Herr Bomani, wie leben Sie persönlich?

Mit meiner Frau und drei Kindern in einem Einfamilienhaus mit drei Schlafzimmern in Masaki, das wir vor etwa 15 Jahren gebaut haben.

Das klingt zwar angenehm, aber was wird passieren, wenn die Bevölkerung von Dar bis 2100 auf unvorstellbare 73 Millionen Einwohner explodiert und die von Tansania insgesamt auf 285 Millionen ansteigt? Wie werden wir in derartigen Großstädten leben?

Ich kann mir kaum vorstellen, dass Dar es Salaam zu einer Megastadt dieser Größenordnung heranwachsen kann. Das wäre einfach zu chaotisch. Historisch betrachtet gilt Dar als Paradies der Möglichkeiten, aber ein solches Bevölkerungswachstum kann selbst durch eine deutlich verbesserte Infrastruktur nicht aufrechterhalten werden. Tansania hat eine lange Küste, enorme natürliche Ressourcen und reiches Ackerland; es werden neue Wirtschaftszonen entstehen, die verschiedene Schwerpunkte bilden werden. Dodoma ist bereits ein Beispiel, Arusha mit seinem milden Klima ist auf dem Vormarsch. Aufgrund von Öl- und Gasfunden werden auch Regionen wie Mtwara und Lindi in den Vordergrund rücken.

Und Sansibar?

Ich bin angenehm überrascht von Sansibars Fortschritt. Die Zahl der Touristen hat sich in den letzten fünf Jahren verdoppelt und wird sich leicht noch einmal verdoppeln, auf eine Million Besucher pro Jahr. Zusammen mit den Öl- und Gasfunden bringt dies viele wirtschaftliche Chancen mit sich und verschafft Sansibar eine starke Ausgangsbasis für ein schnelles Wirtschaftswachstum. Deshalb sind Bauprojekte wie die Ökostadt Fumba Town machbar – und absolut notwendig, insbesondere weil sie einen Teil der Insel erschließen, in den in der Vergangenheit trotz der Nähe zu Stone Town nur begrenzte Investitionen getätigt wurden. 

Was macht den Reiz Sansibars aus?

Die Insel ist Ostafrikas einziges natürliches Urlaubsziel mit einem reichen und unvergleichlichen Kulturerbe, das auf anderen Inseln an der Ostküste des Kontinents nicht zu finden ist. Ein idealer Ort für Investitionen in Ferienhäuser für Ostafrikaner, die nur wenige Flugstunden entfernt wohnen.

Sansibar muss außerdem eine schnell wachsende lokale Bevölkerung unterbringen. Wer kann sich heutzutage noch ein Haus leisten?

Statistisch gesehen leben in Tansania nur sehr wenige Menschen, das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen beträgt $1.090. Deshalb mieten die meisten Menschen in Daressalam oder bauen über viele Jahre aus dem Cashflow. 

Angebot und Nachfrage scheinen nicht im Gleichgewicht zu sein.

In hohem Maße. Es gibt zu wenig und unzureichendes Wohnraumangebot. Die Gebäude sind oft von schlechter Qualität, liegen am falschen Ort und sind zu teuer, als es die Verbraucher sich leisten können. Die meisten Bauträger in Afrika bauen nicht effizient oder in einem Maßstab, der die Kosten senkt. Ein Schlafzimmer von 9 Quadratmetern ist in Europa normal. Verbraucher in Tansania erhalten durchschnittlich 50 bis 80 Prozent größere Wohnungen, als sie für ein komfortables Leben benötigen.

In Fumba kostet das kleinste Studio-Apartment weniger als $19.000.

Deshalb betrachten wir Fumba als eines der am besten strukturierten Bauprojekte des Landes. 

Was ist das billigste Haus in Tansania?

Ein Haus von anständiger Qualität kann für $400-600 pro Quadratmeter gebaut werden. Aber die Einzelhandelspreise in Tansania liegen derzeit im Durchschnitt doppelt so hoch. Die Herausforderung besteht in Großprojekten, bei denen ein Bauträger 1.000 Häuser an einem Standort mit anständiger Infrastruktur baut. Die Gebäude sollten nicht zu hoch sein, wir sind nicht in Shanghai. Tansanische Käufer bevorzugen es, privat innerhalb ihrer eigenen Grenzen und mit Platz für Annehmlichkeiten zu leben. 

Ihre Definition von bezahlbarem Wohnraum?

$20.000 - $50.000 für eine Wohnung oder ein Haus mit bis zu 3 Schlafzimmern. Aber wir brauchen noch viel mehr 1- und 2-Zimmer-Einheiten.

Wie erkenne ich, ob Kosten und Wert übereinstimmen?

Viele Menschen fühlen sich mit der aktuellen Wirtschaftsstrategie Tansanias unwohl. Doch der Ansatz der Regierung hat den Markt, beispielsweise bei den Grundstückspreisen, wieder in Richtung Realität stabilisiert und viele spekulative Elemente aus dem Weg geräumt. Was wir brauchen, ist ein Vertrauensschub.

Ist die wachsende afrikanische Mittelschicht ein Mythos oder Realität?

Ich würde sagen, es ist eher Realität als ein Mythos. Es wächst und die Verbraucher werden anspruchsvoller.

Eine weitere Herausforderung sind die enormen Hypothekenzinsen in Afrika, die in Europa nur drei Prozent oder weniger betragen.

Es ist ein völlig anderer Markt. Hier in Afrika würde ich einen Zinssatz von 10 Prozent oder weniger als erschwinglich betrachten; die aktuellen Zinssätze in lokaler Währung liegen jedoch im Durchschnitt bei fast 20 Prozent. Wenn Bauträger in der Lage sind, Wohnungen zur Hälfte der aktuellen Kosten anzubieten und die Banken die Kreditzinsen um die Hälfte senken, werden die Wohnungen 100 Prozent billiger. Ein weiterer Weg wäre politische Intervention bei der Mehrwertsteuer für Eigenheime, Infrastrukturrabatte aus Steuern oder Infrastrukturbeiträge des Staates.  

Was waren die größten Fehler bei der Stadtplanung in Dar und anderswo?

Viele. In hochwassergefährdeten Gebieten darf noch immer gebaut werden. Die Abfallwirtschaft ist mangelhaft, und große Mengen an Abfall werden unbehandelt ins Meer gekippt. 

Das alte afrikanische Unbehagen. Wo ist der Ausweg?

Mehr Infrastruktur! Und tatsächlich sind Infrastruktur und Compliance die Markenzeichen der gegenwärtigen Regierung.

Geben Sie uns ein Beispiel.

Das Dar Rapid Bus System (BRT) ist das erste, das in Ostafrika eingeführt wird. Wenn Sie von Sansibar kommen, sehen Sie gleich vor dem Fährhafen eine Bushaltestelle. Die erste Phase des BRT erstreckt sich über 25 Kilometer von Kimara bis zum zentralen Geschäftsviertel und befördert täglich 400.000 Menschen. Der Verkehr wurde deutlich reduziert und entlang des Korridors entstehen Wohngebiete.

Doch wie lässt sich ein Verkehrskollaps vermeiden, wenn fünf, zehn oder gar 70 Millionen Menschen in die Innenstadt wollen? 

Meine Vision für das städtische Leben der Zukunft besteht darin, Gesundheits-, Bildungs-, Handels- und Einzelhandelsaktivitäten in Satellitenzentren zu dezentralisieren und das traditionelle Muster, wonach sich die meisten Geschäfte im zentralen Geschäftsviertel befinden, aktiv zu unterbinden. Staatliche Unterstützung für die Infrastruktur wird den privaten Sektor ankurbeln. Beides zusammen kann Dar zu einer viel angenehmeren Stadt zum Arbeiten, Leben und Spielen machen. 

Heri Bomani, 48, hat 15 Jahre im Bankwesen gearbeitet, als Geschäftsführer der tansanischen Niederlassung der Kenya Commercial Bank (KCB) und als Retail Director bei der Standard Chartered Bank. Heute leitet er eine auf Finanzdienstleistungen und Immobilien spezialisierte Gruppe unter der Marke Pangani Group. 

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